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「京風長屋物件に見る、タイセイシュアーサービスのリフォームテクニック」

取材協力:株式会社タイセイシュアーサービス

現在、賃貸不動産物件の需要戸数より供給戸数が上回り、供給過多であることは周知の事実です。供給過多ということから、現在の状況は「貸し手市場」ではなく、「借り手市場」だということが伺えます。つまり、ニーズにあった魅力的な物件でなければ、入居してはいただけないのです。
今回御紹介する「タイセイシュアーサービス」は、そんな時代のニーズを読み、勉強と経験から得たノウハウをフルに活用し、魅力的な物件を多く輩出している管理会社です。


魅力的な物件作りの条件

 タイセイシュアーサービスの物件作りのコンセプトは、「収益性を高めるリフォーム」を行うこと。よく似た設備、よく似た間取りでは、競合相手が多く、その中で差別化を図り、魅力を出すには賃料を下げるしかありません。それでは賃料競争となり、結果的に収益が上がらず共倒れになる可能性があります。収益性を上げる、これが原則なのです。

ではどうすれば良いのか。タイセイシュアーサービスでは「近隣物件との差別化」をテーマに物件を作ります。これは、「一度は住んでみたい」、「ひとり暮らしだからこそ」、といったニーズをふまえた、賃貸ならではの物件とし、同じ賃貸だけでなく分譲との差別化も図れます。リフォームに向いている物件は、「平米数はあるが部屋数が多い」、「築年数が15年以上」、「家主様が建て替えではなく、既存の物件を出来るだけ長く活用したいと考えている」という条件でリフォームに取り組んでいます。

 

特徴に着目し、魅力を伸ばす

それでは実例として、タイセイシュアーサービスが手がけ、収益性が高まった物件を紹介します。

リフォームしたのは築40年以上の二階建て長屋物件。間取りは一階に台所と居間、和式トイレ。二階に和室が二部屋で、風呂無し、賃料は月65,000円の設定でした。しかし、築40年ということで古さが目立ち、現状では丸2年の空室状態が続き、賃料月50,000円の貸し倉庫としましたが、それでも借り手がつかず、大規模リフォームに踏み切りました。

同物件のリフォームにおけるコンセプトは、「投資が回収できる物件」。つまり、コストをかけずに魅力的な物件に再生することです。そこで、タイセイシュアーは物件の特徴「古さ」に着目しました。古さというのは、悪い意味だけではなく、ビンテージやレトロという言葉あるように、少しアイデアを足すことで、それが味になります。

アイデアとは「既存のものを使う」こと。例えば、キッチンをまるまる交換するのではなく、シンクと枠組みはそのままに、扉は輸入部材を使用してリフォーム。交換費用はもちろん、水まわりの引き直し費用もかかりません。こうしたアイデアを取り入れ、購入したのは、風呂の浴槽、洋式便器といった、どうしても代替のきかないもののみ。壁に使用した木材は、既存の床材を再利用しました。徹底して「既存のものを使う」にこだわり、リフォーム費用は200万円。当初、他社からフローリングへのリフォームで350万円の見積もりが出ていたことを思うと、オーナー様にとって大幅な費用削減となりました。

 

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リフォーム後
(画像をクリックしましたら別ウィンドウで拡大画像を表示することが可能です)

現在、家賃11万円で貸し出しており、貸し倉庫の2倍以上の収入です。驚きは保証金で、90万円の解約引き70万円と、相場以上の設定を可能にしました。 では、投資利回りを計算してみましょう。

投資利回り
【投資額】 リフォーム代200万円
【契約条件】 保証金 90万円解約引 70万円
【礼金収入】 解約引 70万円
【月額収入】 家賃11万円
差額賃料:倉庫の場合⇒年間72万円の賃料増加 ≪利回り計算仮定≫

部屋として元の賃料では貸せないので、倉庫として賃貸した場合が基準。
今回の投資に対して利回り計算を単純にする為に以下のよう計算しました。
72万円(増加賃料)÷200万円(投資額)=36%

投資利回り=36%

2年10ヶ月で回収する事になります。
礼金収入の70万円を加えて計算すると 投資利回りは約55% 、1年10ヶ月で回収できます。

立地、条件、ニーズを見定める
この物件は、10年後には建て替える予定でした。既存の状態で定期借家契約という制限があれば、目に見えて入居者獲得は困難です。しかし、このような特徴を活かしたリフォームを行うことで、物件の魅力が向上し、入居者獲得、家賃増収、定期借家契約可能など、さまざまなメリットが生まれます。また、投資額を抑えることで、投資利回りが良くなり早期の投資回収が可能です。早期に回収が出来るということは、万が一の災害や不測の事態に対してのリスクを下げる事にも繋がります。

最後に、同物件は京風長屋としてリフォームし成功しましたが、この立地で競合物件が無かったためという事も重要なポイントです。例えば、京都の長屋街で同じリフォームをしたところで、同様のメリットは得られなかったでしょう。立地、条件、ニーズをピッタリと当てはめた、タイセイシュアーサービスの経験とノウハウが活きた物件です。

詳細・関連

株式会社タイセイシュアーサービス
大阪市都島区都島本通1-4-20 タイセイビル9F
TEL 06-6924-3233
FAX 06-4253-5544
URLhttp://www.taisei-sure.co.jp/
顧客第一主義をモットーに、自社で企画・提案、部屋付け、保証、管理を行う。

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