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東京ルールとは、賃貸不動産業界においては、原状回復問題などの敷金返還トラブルを未然に防ぐ為に公布した東京都の条例「賃貸住宅紛争防止条例」の事を示し、業界では「東京ルール」と呼ばれています。
この東京ルールについては、私のノウハウの『東京都の原状回復問題に関する条例公布「東京ルール」を考える』でも紹介していますが、今回は東京都が発行した『賃貸住宅トラブル防止ガイドライン』から概要とポイントを抜粋して紹介したいと思います。尚、この条例は、2004年10月1日から施行しております。
さて、この条例は対象者を東京都の物件を扱う宅地建物取引業者に限定しています。
つまり、大家さんなど業者でない方が賃借人（入居者）と賃貸契約を締結する場合は関係の無い条例です。
しかし、大家さんや東京都の物件を取り扱う事のない不動産業者においても、まったく関係の無い話と捉えるのではなく、この条例は国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインの考え方に基づいて作成しているので、この条例を理解してトラブル防止に役立てて頂きたいと思います。
また、この条例は他の都市でも条例化される可能性もあると考えられます。
そういった意味からも、非常に興味深い条例だと言えます。
今回、東京都が作成した『賃貸住宅トラブル防止ガイドライン』は、国土交通省のガイドラインと違い、賃借人（入居者）が読む事を強く意識しており、非常に多くのイラストを使い、解り易く解説しています。
国土交通省のガイドラインと大きく違うところは、賃借人（入居者）に善管注意義務（善良なる管理者の注意義務）はもちろんのこと、家賃滞納について、騒音、ゴミ出しの問題など、入居中のマナーに関する事についても掲載しています。
一度、東京都のホームページから「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」をダウンロードしてご覧下さい。
| 説明義務のある者 | 宅地建物取引業者 |
| 説明対象契約 | 東京都内にある居住用の賃貸住宅の媒介時 |
| 適用対象 | 東京都の賃貸住宅において、重要事項説明義務がある契約の場合
ポイント１
東京都に電話で確認したところ、SOHOなどは、この条例の対象外とのことです。100％住居として利用される賃貸契約に限定されるそうです |
| 説明者 | 取引主任者が説明する必要はない、従業員であれば誰でも構わない |
| 説明のタイミング | 重要事項の説明時に以下の説明事項を説明する必要がある。つまり、契約締結前に必要 |
| 説明事項 | 1退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが基本であること 2入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うことが基本であること 3賃貸借契約の中で、借主の負担としている具体的な事項 4修繕及び維持管理等に関する連絡先 |
| 特約の成立要件 | 賃借人に特別の負担を課す特約が有効と認められるための要件 1特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること 2賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること 3賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること |
| 違反者に対する指導 | 宅地建物取引業者が説明義務等に違反した場合、知事は、指導、勧告、公表を行うことができます ≪参考≫東京都では、東京都に所在する宅地建物取引業者を検索して、処分内容を見ることのできるページが用意されています宅地建物取引業者の免許情報提供サービス |
| 参考資料 | ●賃貸住宅トラブル防止ガイドライン ●賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書（モデル） ●説明を適正に行うために必要な事項 ※上記資料はすべて東京都のホームページからダウンロードできます |
※上記は、東京都のホームページや資料などから一部抜粋しております
松尾充泰 （まつおみつひろ）
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