大家さん、管理会社様の賃貸不動産経営支援サイトREPROS（リプロス）
「サブリース契約と一般管理契約、どちらが得か？」管理会社の方と話をしていると、こんな会話がたまに出ます。サブリースはリスクが大きいのでやらない管理会社もあれば、積極的にサブリースを受注する管理会社もあります。
では、大家さんにとってはサブリース契約と一般管理契約のどちらが得なのでしょう。
サブリース契約は、家賃（空室）の保証を受けて運営を任せる方法です。
一方、一般管理契約は、自らが貸主として入居者に物件を貸し、管理を管理会社に依頼して管理料を支払います。
そもそも、何をもって「得」をしたと言えるのでしょう。サブリース契約にすることで、大家さんは個人の時間を有効に使う事ができ、また空室リスクも回避しているので「得」をしていると感じるか、１円でも多くの収入を物件から得る事を「得」と感じるか。
どちらが「得」かは、大家さん個人の価値観により異なるので一概には言えません。
そこで、個人の時間やリスクなどはさておき、単純にサブリースと一般管理ではどれぐらい収益に差があるのか、勝手に想定した条件のもとで計算して比較検討できるようにしてみました。
想定した条件は以下の通りです。
・管理契約の期間については、サブリース契約で良くあるパターンの１０年が条件
・１０年間の退去件数は３０件（平均で年間３件ほどの解約）
・管理費（共益費）はサブリースであれ一般管理であれ経費として最終的に支出されるものと仮定（最初から便宜上計算から省いています）
・礼金の収入はリフォーム代と同金額と仮定
※簡単に比較するために預かり敷金の金利など、時間的な貨幣価値などは無視して計算しています
【想定条件】
間取：１ＤＫ
稼働率：９５％
成約賃料：６万円×１０室＝６０万円／月
礼金：２ヵ月
一般管理の料率：総賃貸収入の５％
サブリース賃料：市場賃料の９０％
サブリースの免責期間：１ヶ月
退去件数：３０件
滞納損金：１．５％（優秀な管理会社なら１％未満）
その他：賃料増減なし。
一般的にサブリースの場合、管理費（共益費）は管理会社が取得しますが、その収入で管理運営をしますので、今回は計算をし易くする為に管理費計算からは省きました。
また、敷金は収入ではなく預かり金なので省いております。
| サブリース契約 | 一般管理契約 | |
| 初回の免責※１ | ６０万円×３ヶ月 ＝▲１８０万円 |
０円 |
| 家賃収入 | （初年度５４０万円×９０％）＋ （７２０万円×９年×９０％） ＝６，３１８万円 |
７２０万円（年）×１０年×９５％ ＝６，８４８万円 | < TR>
| 仲介手数料 | ０円 | 初回６０万円＋期間中６万円×３０回 ＝▲２４０万円 |
| 礼金収入 | ０円 | 初回１２０万円＋３６０万円 ＝４８０万円 |
| リフォーム費用 | ０円 | ▲３６０万円 （便宜上、礼金と同額。） |
| 滞納損金 | ０円 | ▲１０８万円 |
| １０年後の キャッシュフロー合計 |
６，１３８万円 | ６，６２０万円 |
※１：最初の家賃２～３か月分を免責として管理会社に支払います
上記の結果、収益（１０年後のキャッシュフロー）を見る限りでは一般管理が「得」をするように見えます。
しかし、管理会社は１年ないし２年で契約賃料の見直しをしますので、１０年を平均して予想家賃収入が下がる場合があるのを考慮しなければなりません。
≪大家さんへワンポイントアドバイス≫
物件を運営し収益を上げる事は大変な労力です。
これらの労力を全て任せ、リスクを減らしたいならサブリース契約。
少しでも収益を向上させたいなら、信頼できる管理会社と一般管理契約を締結することをお勧めします。
松尾充泰 （まつおみつひろ）
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