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公認会計士・友弘正人先生の税制ノウハウ

アパート・マンション経営における確定申告のポイント

収入金額の計算と計上時期

 

家賃はいつの時点で収入に計上するのが正しいのでしょうか？
物納が認められるためには、主に以下のような要件を満たすことが必要になってきます。
不動産所得の収入金額とは、その年の１月１日から12月31日までの間に収入として確定した金額です。
したがって、まだ実際に受け取っていない場合でも、収入が確定していればその年の収入になります。


１．家賃収入などの計画時期
・原　則
支払日が定められている場合　→　その支払日
支払日が定められていない場合　→　支払を受けた日

・例　外（期間対応方式）
賃貸料について、前受収益及び未収収益の経理を行っている場合には、その年中の貸付期間に対応する部分の金額


２．一時に収受する金額の計上時期 
頭金、権利金等、資産の引渡しを伴うもの　→　貸付けに係る資産の引渡しの日
名義書換料、更新料等、資産の引渡しを伴わないもの　→　貸付けに係る契約効力発生日の日

３．敷金・保証金について 
敷金・保証金は、本来収入ではありませんが、特約により一部賃借人に返還しない場合があります。このような返還を必要としない金額は、必要ではないことが確定した都度、その金額を収入金額に計上します。収入計上時期は、貸付資産の引渡しの日となります。


経費の種類と内容

 

必要経費とはどのようなものをいうのですか？

 

不動産所得の総収入金額を得るために要した支払いなどを言い、次のようなものがあります。

■主な必要経費

租税公課 固定資産税、都市計画税、事業税、登録免許税、不動産取得税、印紙税など。所得税、住民税は必要経費になりません。
損害保険料 建物の火災保険料などで当年分。
修繕費 賃貸物件に係る修繕のための費用。
借入金利子 賃貸物件の取得資金として借入れたローンの利息。元本返済部分は必要経費になりません。
減価償却費 建物、建物付属設備、構築物の取得価額のうち当年度分の減価償却部分。
地代家賃 アパートや駐車場の敷地を借りている場合のその土地の賃借料や借りている事務所の家賃。
給与手当 使用人に支払う給料や賃金。
管理費 アパートの共用部分の水道光熱費、不動産管理会社に支払う手数料。
その他 上記の経費科目に入らない経費、たとえばローン保証料、税理士の報酬、不動産会社への斡旋お礼品や御中元など。
※生計が同じ親族に支払う経費、家事上の経費は、必要経費になりません。

 

修繕費について詳しく教えてください。

 

修繕費については、必要経費になるものと、固定資産に計上すべきものとに分けられます。具体的には、以下のようになります。

 

■修繕費の一例
1修繕費になるもの
・壁の塗替え費
・畳の表替え費
・障子や襖の張替え費
・壊れたガラスの取替費
・床やタイルの壊れた部分の修繕費
・駐車場の砂利補充費用

2間違えやすいもの（固定資産に加える） ・モルタルの壁をタイルに張り替える
・畳張りの部屋をフローリングに替える
・非難階段の取付け

■判断基準
1通常の維持管理・修理
2用途変更、資産の価値の増加、使用可能期間の延長

2006.03/20

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友弘正人 （ともひろまさと）
（公認会計士・税理士・ＣＦＰ・行政書士）
昭和24年生まれ。
中央大学商学部卒業。昭和50年公認会計士第2次試験合格開業。監査法人大成会計、アクタス監査法人社代表社員を経て、平成12年株式会社トータル財務プラン代表取締役。株式会社アート相続プラン代表取締役を兼任している。
ＮＨＫ文化センター、商工会議所、日本経済新聞社、中小企業センター、三和総研、日本総研、その他講義・講演マネジメントサービス活動を展開。
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