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出典：裁判所ホームページ（http://www.courts.go.jp/）
１ はじめに
定期借家制度が平成12年3月1日に施行されて10年を経過しており、実務上は定着しているように見えますが、その成立要件については、十分に認識されていない点も見られます。最近、最高裁から、定期借家契約について成立要件の不備を指摘した判決がありました。実務上参考になると思いますので、紹介致します。
２ 事実関係
３ 原審の判断
原審は，上記事実関係の下で，説明書面の交付の有無につき，本件公正証書に説明書面の交付があったことを確認する旨の条項があること，公正証書の作成に当たっては，公証人が公正証書を当事者に読み聞かせ，その内容に間違いがない旨の確認がされることからすると，本件において説明書面の交付があったと推認するのが相当であるとした上，本件賃貸借は法38条所定の定期建物賃貸借であり期間の満了により終了したと判断して，被上告人の請求を認容し，上告人の請求を棄却した。
４ 最高裁の判断
前記事実関係によれば，本件公正証書には，説明書面の交付があったことを確認する旨の条項があり，上告人において本件公正証書の内容を承認した旨の記載もある。しかし，記録によれば，現実に説明書面の交付があったことをうかがわせる証拠は，本件公正証書以外，何ら提出されていないし，被上告人は，本件賃貸借の締結に先立ち説明書面の交付があったことについて，具体的な主張をせず，単に，上告人において，本件賃貸借の締結時に，本件賃貸借が定期建物賃貸借であり，契約の更新がなく，期間の満了により終了することにつき説明を受け，また，本件公正証書作成時にも，公証人から本件公正証書を読み聞かされ，本件公正証書を閲覧することによって，上記と同様の説明を受けているから，法38条2項所定の説明義務は履行されたといえる旨の主張をするにとどまる。
これらの事情に照らすと，被上告人は，本件賃貸借の締結に先立ち説明書面の交付があったことにつき主張立証をしていないに等しく，それにもかかわらず，単に，本件公正証書に上記条項があり，上告人において本件公正証書の内容を承認していることのみから，法38条2項において賃貸借契約の締結に先立ち契約書とは別に交付するものとされている説明書面の交付があったとした原審の認定は，経験則又は採証法則に反するものといわざるを得ない。
5 最高裁判決について
定期借家契約については、施行から10年を経過し、実務的に定着しつつあります。しかし、成立要件や終了の要件については、実務上次第に慣れが生じてきて、十分に成立要件を吟味しないまま契約締結に至っているケースも見受けられます。本件では、高等裁判所でさえも成立要件の不備を見過ごしていたということで、注意すべき判例であると思います。
特に定期借家契約においては、再契約の事例も多く、当初の契約においては事前説明書の交付等の成立要件を具備していても、再契約時に事前説明書の交付を具備せず、定期借家契約の成立が認められない場合が発生しがちです。今回の最高裁判決を機に、定期借家契約の成立要件の具備について、最初の契約時や再契約時において、事前説明書を交付しているのか、普段の業務を再点検してみてはいかがでしょうか。
亀井英樹（かめいひでき）
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