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ガイドラインは厳守しなければならないのですか？

ガイドラインは妥当と考えられる基準をとりまとめたものです。ガイドライン自体には法的な強制力はありませんし、最終的には個別の契約内容や使用状況によって決定されるものであると考えられていますが、裁判等紛争が生じた場合、契約内容がガイドラインに定められた範囲を越えていれば、契約が無効とされるケースが考えられます。

ガイドラインとは、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の事を指し、不動産適正取引推進機構が旧建設省の委託により平成10年3月に作成しました。原状回復に係るトラブルの未然防止と円滑な解決に役立てるため、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして定めたもので、このガイドラインが絶対的ではなく、最終的には個別の契約内容や使用状況によって決定されるものであると考えられています。

 

 ガイドラインでは、借主の原状回復義務を「通常の使用で起こる消耗や劣化する自然損耗と呼ばれる範囲のものは借主に原状回復として負担させるものではなく、故意・過失・善管注意義務違反 ※1 、その他通常の使用を超えるような使用による損耗を復旧するもの」と定義しています。この場合の復旧とは新品に戻す事を意味しているのではなく、経年経過により価値が下がるようなもの（クロスやカーペットなど）は、その残存価値について、過失等の割合に応じて借主に負担してもらうという事で、借主が通常の使用を超えない範囲で普通に使用して自然損耗した範囲については、借主に原状回復義務が生じないとされています。

 ※1：善管注意義務違反

善良な管理者として、注意する義務に違反している事。この場合では「人から借りている部屋なので、自分のものよりも注意して扱う義務が生じているのにそれを怠った事」を意味しています。

 

 【建物価値の減少】

1. 通常の住まい方、使い方をしていて発生すると考えられる建物価値の減少。

：借主は費用負担の義務を負わない。

 

2. 住まい方、使い方次第では発生しなかったであろうと考えられる建物価値の減少。

：借主が負担する費用の検討が必要。（過失消耗－自然消耗＝修繕費）

 

 3. 通常の住まい方で発生した建物価値の減少であるが、その後の借主の手入れが悪く、消耗等が発生、拡大したと考えられるもの。

：借主が負担する費用の検討が必要。

 

 【経過年数、入居年数を考慮しないもの】

・ 建物全体と同様に長期間の使用に耐えられる部位で、部分補修（取替え）が可能なものは経過年数の考慮になじまない。ただし、借主が破損させた場合、その部位の修繕費用支払いの検討が必要。　

 

【借主が負担する対象範囲】

・ 破損箇所を修復するに際し、修繕できる最低限の範囲。 （クロスの一部を破損した場合、全面張替えは妥当ではない）

 

≪特約について≫

 特約については、契約自由の原則から認められているものですが、経年経過や通常損耗に対する修繕義務を借主に課すような特約は、特約の必要性があり、且つ、暴利的でないなどの客観的・合理的な理由が必要となります。さらに、特約によって借主が通常の原状回復義務を超えた義務を負う事を正しく認識している必要があり、同時に明確にその義務負担を意思表示している必要があります。