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出典：法務省法制審議会
https://www.courts.go.jp/hanrei/search1/index.html
最高裁令和４年１２月１２日判決については、家賃債務保証会社による建物賃貸借契約の無催告解除の条項の効力と、賃借人の建物の占有に関する条項の効力について判断がなされました。
今回は、判決のうち、契約解除条項に関する判断について説明します。
１ 無催告解除条項の内容
契約条項目録
次の各条項中、「甲」は賃貸人、「乙」は賃借人、「丙」は乙の丁に対する債務の連帯保証人、「丁」は被上告人、「原契約」は甲と乙との間の賃貸借契約、「本件建物」は原契約の対象物件である賃貸住宅をそれぞれ指す。
（１３条１項前段）
丁は、乙が支払を怠った賃料等及び変動費の合計額が賃料３か月分以上に達したときは、無催告にて原契約を解除することができるものとする。
（１３条１項後段）
甲・乙及び丙は、上記１の場合に丁が原契約についての解除権を行使することに対して、異議はないことを確認する。
２ 判旨の内容は以下のとおりです。
（１）本件契約書１３条１項前段が法１０条に規定する消費者契約の条項に該当するか否かを検討するに当たり、まず、本件契約書１３条１項前段がいかなる内容を定めた条項であるのかを検討する。
ア．前記事実関係等によれば、賃借人に賃料等の支払の遅滞がある場合、被上告人は賃貸人に対して賃料債務等につき連帯保証債務を履行する義務を負う一方、連帯保証債務の履行を受けた賃貸人は原契約を解除する必要に迫られないことから、被上告人が無制限に連帯保証債務を履行し続けなければならないという不利益を被るおそれがある。本件契約書１３条１項前段は、このような不利益を回避するため、賃料債務等の連帯保証人である被上告人に原契約の解除権を付与する趣旨に出たものと解される。そして、本件契約書１３条１項前段は、無催告で原契約を解除できる場合について、単に「賃借人が支払を怠った賃料等の合計額が賃料３か月分以上に達したとき」と定めるにとどまり、その文言上、このほかには何ら限定を加えておらず、賃料債務等につき連帯保証債務が履行されたか否かによる区別もしていない上、被上告人自身が、本件訴訟において、連帯保証債務を履行した場合であっても、本件契約書１３条１項前段に基づいて無催告で原契約を解除することができる旨を主張している（記録によれば、被上告人は、現にそのような取扱いをしていることがうかがわれる。）。これらに鑑みると、本件契約書１３条１項前段は、所定の賃料等の支払の遅滞が生じさえすれば、賃料債務等につき連帯保証債務が履行されていない場合だけでなく、その履行がされたことにより、賃貸人との関係において賃借人の賃料債務等が消滅した場合であっても、連帯保証人である被上告人が原契約につき無催告で解除権を行使することができる旨を定めた条項であると解される。
イ．原判決の引用する前記第一小法廷判決は、賃貸人が無催告で賃貸借契約を解除することができる旨を定めた特約条項について、賃料が約定の期日に支払われず、そのため契約を解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合に、無催告で解除権を行使することが許される旨を定めた約定であると解したものである。他方で、本件契約書１３条１項前段は、賃貸人ではなく、賃料債務等の連帯保証人である被上告人が原契約につき無催告で解除権を行使することができるとするものである上、連帯保証債務が履行されたことにより、賃貸人との関係において賃借人の賃料債務等が消滅した場合であっても、無催告で原契約を解除することができるとするものであるから、前記第一小法廷判決が判示した上記特約条項とはおよそかけ離れた内容のものというほかない。また、法１２条３項本文に基づく差止請求の制度は、消費者と事業者との間の取引における同種の紛争の発生又は拡散を未然に防止し、もって消費者の利益を擁護することを目的とするものであるところ、上記差止請求の訴訟において、信義則、条理等を考慮して規範的な観点から契約の条項の文言を補う限定解釈をした場合には、解釈について疑義の生ずる不明確な条項が有効なものとして引き続き使用され、かえって消費者の利益を損なうおそれがあることに鑑みると、本件訴訟において、無催告で原契約を解除できる場合につき上記アにおいてみたとおり何ら限定を加えていない本件契約書１３条１項前段について上記の限定解釈をすることは相当でない。
そうすると、前記第一小法廷判決が示した法理が本件契約書１３条１項前段に及ぶということはできず、本件契約書１３条１項前段について、被上告人が賃料等の支払の遅滞を理由に原契約を解除するに当たり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合に、無催告で解除権を行使することが許される旨を定めた条項であると解することはできないというべきである。
（２）そこで、本件契約書１３条１項前段が法１０条に規定する消費者契約の条項に当たるか否かについて検討する。
ア．まず、法１０条は、消費者契約の条項が、法令中の公の秩序に関しない規定、すなわち任意規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重するものであることを要件としている。
一般に、賃借人に賃料等の支払の遅滞がある場合、原契約の解除権を行使することができるのは、その当事者である賃貸人であって、賃料債務等の連帯保証人ではない。また、上記の場合において、賃料債務等につき連帯保証債務の履行がないときは、賃貸人が上記遅滞を理由に原契約を解除するには賃料等の支払につき民法５４１条本文に規定する履行の催告を要し、無催告で原契約を解除するには同法５４２条１項５号に掲げる場合等に該当することを要する。他方で、上記の連帯保証債務の履行があるときは、賃貸人との関係においては賃借人の賃料債務等が消滅するため、賃貸人は、上記遅滞を理由に原契約を解除することはできず、賃借人にその義務に違反し信頼関係を裏切って賃貸借関係の継続を著しく困難ならしめるような不信行為があるなどの特段の事情があるときに限り、無催告で原契約を解除することができるにとどまると解される。
そうすると、本件契約書１３条１項前段は、賃借人が支払を怠った賃料等の合計額が賃料３か月分以上に達した場合、賃料債務等の連帯保証人である被上告人が何らの限定なく原契約につき無催告で解除権を行使することができるも
のとしている点において、任意規定の適用による場合に比し、消費者である賃借人の権利を制限するものというべきである。
イ．次に、法１０条は、消費者契約の条項が、民法１条２項に規定する基本原則、すなわち信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであることを要件としている。
原契約は、当事者間の信頼関係を基礎とする継続的契約であるところ、その解除は、賃借人の生活の基盤を失わせるという重大な事態を招来し得るものであるから、契約関係の解消に先立ち、賃借人に賃料債務等の履行について最終的な考慮の機会を与えるため、その催告を行う必要性は大きいということができる。ところが、本件契約書１３条１項前段は、所定の賃料等の支払の遅滞が生じた場合、原契約の当事者でもない被上告人がその一存で何らの限定なく原契約につき無催告で解除権を行使することができるとするものであるから、賃借人が重大な不利益を被るおそれがあるということができる。
したがって、本件契約書１３条１項前段は、消費者である賃借人と事業者である被上告人の各利益の間に看過し得ない不均衡をもたらし、当事者間の衡平を害するものであるから、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであるというべきである。
ウ．よって、本件契約書１３条１項前段は、法１０条に規定する消費者契約の条項に当たるというべきである。
３ 解除条項に関する裁判所の判旨の説明
1．保証会社と賃貸人との相違
今回の無催告解除条項は、保証会社による無催告解除を定める条項であり、契約当事者ではない、第三者である保証会社による契約解除を定める条項です。
2．賃料等の債務の消滅の有無
今回の無催告解除条項は、賃借人が支払を怠った賃料等の合計額が賃料３か月分以上に達した場合、賃料債務等の連帯保証人である被上告人が何らの限定なく原契約につき無催告で解除権を行使することができるとしている点で、連帯
保証債務が履行されたことにより、賃貸人との関係において賃借人の賃料債務等が消滅した場合でも、解除を認める点で、賃借人に不利益であるという判断です。
3．催告の必要性
賃貸借契約は、当事者間の信頼関係を基礎とする継続的契約であるところ、その解除は、賃借人の生活の基盤を失わせるという重大な事態を招来し得るものであるから、契約関係の解消に先立ち、賃借人に賃料債務等の履行について最終
的な考慮の機会を与えるため、その催告を行う必要性は大きいが、今回の無催告解除条項は、所定の賃料等の支払の遅滞が生じた場合、原契約の当事者でもない被上告人がその一存で何らの限定なく原契約につき無催告で解除権を行使 することができるとするものであるから、賃借人が重大な不利益を被るおそれがあるということです。
3．解除条項に関する裁判所の判断の整理
今回の最高裁の判断は、家賃債務保証会社が独自に賃貸借契約の解除を行うことができるという特約については、消費者契約法１０条に違反すると言う判断を行ったものです。
このため、賃貸人が債務不履行等に基づき解除することを制限するものではないことはご留意ください。
以上
亀井英樹（かめいひでき）
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