効率的な資産活用術として注目を集める、「賃貸住宅経営」。ますます需要が見込まれる市場ではありますが、真の“勝ち組大家さん”となるためにはちょっとしたコツや知識が必要です。たとえば、昨今取り沙汰されている耐震偽装問題も、賃貸住宅だからと言って他人事ではありません。長く安定した家賃収入を得るためにはメンテナンスも重要なファクターとなります。

　住まい造りのプロフェッショナル＝セキスイ化学工業が主催となった今回のセミナーでは、実際に人気アパートの現場を視察。同社が手がけた最新の建物を目で見て、手で触れ体感するとともに、人気と不人気の分かれ目を＜賃貸不動産経営コンサルタント＞でもある、リプロス代表の松尾充泰が徹底解説。アパート・マンション経営を考えるオーナーさんからは熱い質問が飛び出し、有意義な一日となりました。

 

人気のアパートには、理由がある。 不人気のアパートにも理由がある。

　「この中で、アパートやマンションを経営されている方はどのくらいいらっしゃいますか？」･･･そんな質問に、約 150 名が集まった会場からは 1/3 程 の挙手が。既に土地活用を行っている人も含めて、新たな土地活用のために旬の情報を得ようと、関心の高さが伺えます。そんな中、賃貸不動産経営コンサルタントを務める松尾は、自らの仲介営業経験を踏まえ「人気・不人気」の理由を 8 つの要素に分類。設備や環境、賃料など誰もが思い浮かべる要素以外にも、運営管理や集客営業の問題など、見えづらい「不人気理由」もあると話します。

たとえば、地域の需要と供給のバランスを考えるとき、現状ばかりを見ていてはいけません。 20 年後・ 30 年後を見据えてのリサーチも必要になってくる。「土地活用を始めてからでは立地の問題は改善できません。賃貸経営においてもっとも重要な要素でと言えるでしょう」と松尾。相続対策といって、需要がない地域にアパートを建ててしまい、思わぬ失敗を招く例もあるそうです。「需要がないならあきらめる。もしくは土地を売却し、良い立地に買い替えるなど、改善に取り組みましょう。また今なら税金が繰り延べ控除になる買い替え特例もあります」と、ちょっと耳寄りな情報も織り交ぜ、セミナーは進行していきます。

物件作りのポイントとしては、計画（企画）や運営も大きなポイントです。「賃貸経営失敗の大半は、計画段階ですでに失敗しているんです」と自らがコンサルティングを行った実情を松尾が報告。家賃設定に始まり、防犯問題や細やかな収支計画など、初期段階で詰めておく部分はたくさんあります。運営管理計画においては、「どうしても最初にかけるお金は最小限に･･･と思ってしまいがちですが、そうするとあとあとのメンテナンスに余計な費用がかかってしまうことが多いんです」と耳の痛い話も。

中でも特に「外構はケチらないように」と、松尾は繰り返します。嫌がるオーナーさんも多いとのことですが、外構に 500 万円のコストをかけた場合でも、 10 室の物件で考えると一室当たりは 50 万円の負担。それを 20 年で考えると、 50 万÷ 240 ヶ月で一ヶ月当たり 2,083 円の負担ですみます。それによって入居率が上がれば、利益を生むことも容易です。「 10 年後にやるのと最初にやるのでは、かかるコストが大きく違います。一回壊して造り直すのは非常に困難です」

賃貸住宅経営には、避けては通れない問題がほかにも沢山あります。入居者の募集や管理、物件の管理などを考えると「ちょっと自分たちだけではできないなぁ」というオーナーさんもいらっしゃるのではないでしょうか。「そういったときは、賃貸管理会社や不動産会社など、プロにまかせるのが一番です。どういった契約書を作成すれば、訴訟に巻き込まれずにすむのか、自分にはない知恵や情報を借りてください。そして、それらのパートナーが信頼できないときは、変える勇気と知識をオーナーさん自身が持つことも大切です」

 

成功実例見学バスツアー

　ここまでの松尾の話を聞き終えて、“勝ち組大家さん”の全体像が見えはじめてきましたね。通常のセミナーでありますと「はい、終了！」となるところですが、そこはさすが積水化学工業。自らが手がけた物件の成功実例をこれからバスで見に行こうというわけです。抜けるように晴れた青空のもと、さながら遠足気分で皆が 4 台もバスに乗り込みます。こちら 1 号車がはじめに向かうのは、伊丹市にある「ロイヤルヒルズ?番館・?番館。入居率ほぼ 100 ％を誇るこの人気物件には、先ほどのセミナーでの内容がどう反映されているのでしょうか。

現地に到着すると、まずはタイル張りの落ち着いた美しい外観が目に飛び込んできます。タイル張りにすることで初期コストはかかりますが、外壁の補修工事の際に足場を組まずにすむなど、のちのちの維持費を軽減することができます。続いて案内されたのはゴミ置き場。排水溝や水道も完備され、囲いの中にあるので清潔感も万全です。各戸にはもはや常識と言われるツーロックに加え、カメラ付きのインターホンが完備。目線を遮らない低い位置での植栽は、常緑樹を採用したために冬でも見栄えが綺麗･･･と、細やかな配慮がなされています。こちらのオーナーさん曰く「今日が特別美しいというのではなく、完成以後ずっとこの状態をキープしています」とのこと。設計・施工から管理まで、一括して責任を持って担当してくれる、積水化学工業の実力が発揮されています。
 

　続いて到着したのは此花区に完成したばかりの 1LDK アパート。先ほどの物件がファミリータイプで入居済みであったのに対し、こちらはシングル向けの最新の間取りを、各居室の中まで見学できます。従来であるとこのタイプは、学生や 20 代前半の若者向けであったのですが、近年の 30 代シングルの増加に伴い事情は少々変わってきたようです。「家賃は 75,000 円～と高めですが、少し多めに出費してでもいい設備を求めるシングル層が増えています。女性をターゲットにしたバスルームや間接照明など、見どころが満載ですよ」と、松尾の弁。なるほど。自在に間仕切りができる可動式収納で、部屋を自分スタイルに編集できるなんてイマドキです。さらにバルコニーがサッシで区切られた室内に配され、洗濯物を干すのも安心。ちょっとしたサンルームのようで、まるでカフェにいる気分です。「女性向けに造ると、男性も入居してくれます。女の子を家に招くことができますから（笑）」と、オーナーさんからの質問に松尾が答えます。

この見学ツアーには、積水化学工業の営業さん 4 名もクルーとして同行し、参加者の方からの質問に随時応対。こんな機会はなかなかないと、オーナーさんたちは皆カメラ片手に熱心に視察しておられました。エリアもターゲットもガラリと異なる二つの物件でしたが、セミナーの中にあった「人気の理由」が随所に散りばめられており、納得を体感できた見学ツアーとなりました。また、積水化学工業ならではの「お客さんに合うベストな提案」が、こんなに幅広いものであることに皆さん驚きのご様子でした。机上や資料だけではわからない、“実践”セミナーは二回目へと続きます。

次回は「耐震構造見学会」として、セキスイハイム工場を訪問し、モノづくりにこだわりを持つ積水化学が造るアパートをじっくりと見学。他社との違いなどを解説します。偽装など手抜き工事が問題となる中、資産価値の高いアパート建築の構造を見学できる、より良い機会となりそうです。