■実態

道路交通法の改正後、コインパーキングを取り巻く実態は、違法駐車の取締りが強化され、ニーズが非常に高まっています。
このニーズの高まりを受けて新規に参入するコインパーキング運営会社が増加。中には土地や建物を所有するオーナーと昔から強いつながりを持つ不動産管理会社が自らパーキング事業部を立ち上げて参入するケースもあります。
こうした背景には、コインパーキング運営会社が不動産会社にノウハウを提供し、機械のメンテナンスや集金業務などのサービス提供していることが挙げられます。
このような場合、「不動産会社をどこまでコインパーキング運営会社が事業のサポートしてくれるかが重要なポイントになる」と不動産会社のコインパーキングの事業の立ち上げを数多く手掛けてきた(株)トモパーキングサービスの飯田和人氏は語ってくれました。
これならば不動産会社は新たな収益源を獲得でき、土地のオーナーは安定した賃料収入を得られ、運営会社は比較的少ない投資で規模の拡大を行えるというメリットがあります。
また近年は、マンションやビルを建設する動きが活発化してきており、一部の地域では既存のパーキング用地がマンション等に転用されるケースも増えており、供給減によりパーキングの品薄感が広がっている地域もあります。
こうした地域では、需要と供給のバランスからコインパーキングの借上げ賃料が上昇傾向にあり、これからコインパーキングビジネスを始めようと考えるならば嬉しい状況と言えるのではないでしょうか。
但し、ごく一部ではありますが、中には契約欲しさから借上げ賃料を必要以上に高く設定して契約を交わし、実際に運営を始めると収益率の低さから経営が苦しくなり、オーナーに対して借上げ賃料の値下げを迫ったり、契約を解消したり、中には倒産してしまう事業者もいるようです。
コインパーキング関係者の間では、その様な無理な運営を続ける運営会社はいずれ淘汰されるだろうとの見方が大半ですが、運営会社を選ぶ際にはその様な点にも充分注意を払う必要があると考えられます。

この様に新規参入する運営会社が増えた事や地価の上昇も間接的に影響し、コインパーキング市場は今まで以上に活性化していると言えるでしょう。

■土地活用としての魅力
土地活用を考えるには収益性だけではなく、土地の立地や形状、事業としての将来性やリスクなどを含めて様々な土地活用方法を考える必要があります。
一例を挙げればコインパーキング以外に、賃貸マンション・アパート経営をはじめ、テナントビル経営、コインランドリー、トランクルーム、などが挙げられます。
その中でコインパーキングは他の土地活用と比較すれば、投資金額は低く、運営開始までの準備期間も短くて済みます。また、運営が終了した後で更地復帰が容易な為に次の活用計画までの一時的な運用にも適しているという特徴があります。
その他、アパート経営などが難しいような比較的狭小な土地や不整形地、虫食い地でも車が出し入れできれば運営可能である点も大きな魅力の一つです。
さらに違法駐車や慢性的な交通渋滞を解消する為であったり、市街地活性化の為など、パーキングの規模や地域により対象となる条件は異なりますが、建設費・運営費の補助金が出たり、不動産取得税・固定資産税の軽減措置があるのも魅力と言えます。
「しっかりとした市場調査をし、その土地の可能性や、収益力と安定性のバランスを見極めた上で、土地の所有者と運営会社が話し合い、納得いく土地活用計画を立てることが重要ですよ」と『ＧＳパーク』を手掛ける銀泉(株)の小林岳文氏に土地活用計画の進め方をお話頂きました。

■事業導入プランの種類と特徴
土地活用の一つとして一括りで語られることの多いコインパーキングですが、その事業プラン・スタイルにはいくつかのタイプがあります。

＜経営プラン＞
まず経営プランを大別すると自主経営プランと委託経営プランがあります。
自主経営プランは、読んで字のごとく、土地のオーナーが自ら経営者となりコインパーキングの運営に当たる事を指します。
このプランは、委託経営プランに比べるとリスクがやや高いのですが、運営会社からのアドバイスを参考にしながら、自分で経営をするという自覚をしっかり持って運営できれば、大きな収益が見込める魅力的なプランです。
一方、委託経営プランですが、現在、数多く採り入れられているのがこのプランで、日々のコインパーキングの管理・運営の一切を運営会社に任せ、毎月決まった額の賃料を得ることが出来るプランです。
オーナーとしては人件費が掛からず収入も安定する為、リスクや負担の少ない魅力的なプランと言えるでしょう。
また、気になる初期導入費用ですが、ほとんどの運営会社が負担することが多く、その点でも導入しやすいプランと言えるでしょう。
また最近では、第三のプランとしてフランチャイズ展開を導入プランに採用し、拡大を進めているコインパーキング運営会社もあります。
このプランなら、サラリーマンなど土地を持たない人でも、フランチャイジーとして、フランチャイザーである運営会社のアドバイス等を基にしてコインパーキング運営ノウハウを得て、コインパーキングの管理・運営を行うことが出来ます。

＜運営スタイル＞
次に運営スタイルですが有人管理をするのか無人管理をするのかが大きなポイントです。
有人管理が必要となってくる主なスタイルとしては機械立体式パーキングが挙げられます。
有人管理に強みを置く『トラストパーク』の久保薗剛氏は「機器の操作にある程度、専門的な知識を要しますし、またビルや店舗と併設されている場合など特に、お客様（ご利用者）の、スタッフに対する印象が、そのビルや店舗全体の印象を決定付けると言っても過言ではありませんから、常駐するスタッフの質も重要になって来ますよ」と有人管理の注意点を教えて頂きました。
一方、無人管理を採り入れる場合は、無人であるがゆえに各種トラブルへのサポート体制や日々の清掃業務などへの対応能力が問われるでしょう。
どのプラン、スタイルが最適か、土地活用計画を基にしっかりと見極めることがコインパーキングビジネスを始める上での第一歩と言えるでしょう。

■失敗しない為のポイント
コインパーキングを運営する上で最も重要になってくるのが土地活用計画に合わせた事業のサポートをしてくれるパートナー選びです。
サポート体制などをしっかりと見極めた上でパートナーとなる運営会社を選ばないと、トラブルの元になり兼ねません。
そこで失敗しない為のパートナー選びの主なポイントを列記したいと思います。

（主なチェックポイント）
・契約年数が土地活用計画に照らし合わせて適切か
・開業する地域の市場調査をしっかり行っているか
・日々の掃除をどうするのか
・利用者の不正利用に対する防犯対策を講じているのか
・様々なトラブルへのサポート対応が充実しているか
・利用者の獲得活動をしっかり行っているか
・契約終了時の土地や機材をどうするか
・借上げプランの場合、借上げ賃料が固定か変動かどうか
・諸条件の説明が明確に成されているか
などがあげられます。

他の事業経営と比べるとチェックポイントは少ない方と言えるのではないしょうか。
また、契約時にしっかりと合意できていれば日々の運営に際しては必要以上に気にする所も比較的少ない事業と言えるでしょう。