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弁護士・亀井英樹先生の法律ノウハウ

最高裁平成２３年７月１５日判決について

【1】はじめに

これまで賃貸実務における更新料条項の有効性については、下級審判例の結論が分かれていたことにより様々なトラブルが発生していましたが、今回、最高裁判決により更新料条項に関して一定の判断基準が示されましたのでご紹介します。
尚、今回の最高裁判決により、今後の賃貸実務においても更新料条項に関するトラブルは鎮静化するものと予想されます。

【2】平成２１年（受）２０７８号について

  1. 1.事案の概要
    1. (1)賃貸借契約の内容
      契 約 日 平成１２年８月１１日
      契約期間 平成１２年８月１５日から平成１３年８月３０日
      賃 　 料 月額４万５０００円（共益費含む）
      敷 　 金 １０万円
      更 新 料 １０万円
    2. (2)居住用建物を上告人から賃借した被上告人が更新料の支払を約する条項（以下「更新料条項」という）は消費者契約法10条又は民法90条による無効であるとして、支払済みの更新料50万円の支払及び未払賃料を控除した敷金残金５万５０００円の返還を求めたもの。
    3. (3)控訴審判決
      平成21年8月27日大阪高裁判決
      更新料条項は、民法90条により無効と言うことはできないが、消費者契約法10条により無効であり、平成１４年から平成１７年まで、４回にわたり支払われた更新料は不当利得となる。
  2. 2.判決要旨
    1. (1)更新料条項の性質、消費者契約への該当性
      更新料の性質は、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である。
    2. (2)更新料条項が消費者契約法第10条の適用により無効となるか。
      1. ア更新料条項は、一般的には、任意規定の適用の場合に比し、消費者である賃借人の義務を加重するものに当たるから消費者契約法10条の適用がある。
      2. イ当該条項が信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであるか否かは、消費者契約法の趣旨、目的に照らし、当該条項の性質、契約が成立するに至った経緯、消費者と事業者との間に存する情報の質及び量並びに交渉力の格差その他諸般の事情を総合考量して判断されるべきである。
      3. ウ更新料が(1)の性質を有していることに鑑みると、更新料支払におよそ経済的合理性がないということはできない。
      4. エ一定の地域において更新料の支払をする例が少なからず存することは公知の事実である。
      5. オ従前の裁判上の和解手続等において、更新料条項を公序良俗無効とした取り扱いがなされていないことは裁判所に顕著な事実である。
      6. カ更新料条項が

        賃貸借契約書に一義かつ具体的に記載され、賃貸借当事者間に更新料支払いの明確な合意が成立している場合には、

        賃借人と賃貸人との間で、更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について、看過しがたいほどの格差が存するとみることもできない。
      7. キよって、賃貸借契約書に一義かつ具体的に記載された更新料条項は、

        更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情が無い限り、

        消費者契約法１０条にいう「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらない。
    3. (3)本件への適用
      本件では、更新料は、賃料の２か月分余り、更新期間１年間とするもので、「特段の事情」が存するとは言えず、消費者契約法１０条により無効とすることはできない。

【3】平成２２年（受）第２４３号について

  1. 1.事案の概要
    1. (1)賃貸借契約の内容
      契 約 日 平成１２年１１月２６日
      契約期間 平成１２年１２月１日から平成１４年１１月３０日
      賃 　 料 月額５万２０００円
      共 益 費 月額　　２０００円
      更 新 料 契約の更新に際して、旧賃料の２か月分を乙は甲に支払う。契約期間満了の１か月前までに、甲、乙の何れからも書面による異議申し出のない場合は更に２年間更新されるものとし、以後も同様とする。その場合、乙は甲に対して契約更新料として表記のとおり支払うとともに、更新に必要な書類を甲に提出するものとする。（甲は被上告人、乙は上告人をさす）（以下「本件条項」という）
    2. (2)居住用建物を上告人から賃借した被上告人が更新料の支払を約する条項（以下「更新料条項」という）は消費者契約法10条又は民法90条による無効であるとして、支払済みの更新料26万円の返還を求めたもの。
    3. (3)控訴審判決
      平成21年10月29日大阪高裁判決
      本件条項は、消費者契約法10条により無効とすることはできず、また、暴利行為ともいえないことから有効である。
  2. 2.判決要旨
    1. (1)更新料条項の性質、消費者契約への該当性
      更新料の性質は、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である。
    2. (2)更新料条項が消費者契約法第10条の適用により無効となるか。
      1. ア更新料条項は、一般的には、任意規定の適用の場合に比し、消費者である賃借人の義務を加重するものに当たるから消費者契約法10条の適用がある。
      2. イ当該条項が信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであるか否かは、消費者契約法の趣旨、目的に照らし、当該条項の性質、契約が成立するに至った経緯、消費者と事業者との間に存する情報の質及び量並びに交渉力の格差その他諸般の事情を総合考量して判断されるべきである。
      3. ウ更新料が(1)の性質を有していることに鑑みると、更新料支払におよそ経済的合理性がないということはできない。
      4. エ一定の地域において更新料の支払をする例が少なからず存すること公知の事実である。
      5. オ従前の裁判上の和解手続等において、更新料条項を公序良俗無効とした取り扱いがなされていないことは裁判所に顕著な事実である。
      6. カ更新料条項が

        賃貸借契約書に一義かつ具体的に記載され、賃貸借当事者間に更新料支払いの明確な合意が成立している場合には、

        賃借人と賃貸人間との間で、更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について、看過しがたいほどの格差が存するとみることもできない。
      7. キよって、賃貸借契約書に一義かつ具体的に記載された更新料条項は、

        更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情が無い限り、

        消費者契約法１０条にいう「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらない。
    3. (3)本件への適用
      本件では、更新料は、賃料の２か月分余り、更新期間１年間とするもので、「特段の事情」が存するとは言えず、消費者契約法１０条により無効とすることはできない。

【4】平成２２年（受）第１０６６号について

  1. (1)賃貸借契約の内容
    契 約 日 平成１５年４月１日
    契約期間 平成１５年４月１日から平成１６年３月３１日
    賃 　 料 月額３万８０００円
    更 新 料 ( I )被上告人は,期間満了の６０日前までに申し出ることにより、本件賃貸借契約の更新をすることができる。
    ( II )被上告人は、本件賃貸借契約を更新するときはこれが法定更新であるか、合意更新であるかにかかわりなく、１年経過するごとに、上告人に対し,更新料として賃料の２か月分を支払わなければならない。
    ( III )上告人は被上告人の入居期間に関わりなく、更新料の返還、精算等には応じられない。（以下「本件条項」という）
    定額補修分担金 １２万円
  2. 2.判決要旨
    1. (1)更新料条項の性質、消費者契約への該当性
      更新料の性質は、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である。
    2. (2)更新料条項が消費者契約法第10条の適用により無効となるか。
      1. ア更新料条項は、一般的には、任意規定の適用の場合に比し、消費者である賃借人の義務を加重するものに当たるから消費者契約法10条の適用がある。
      2. イ当該条項が信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであるか否かは、消費者契約法の趣旨、目的に照らし、当該条項の性質、契約が成立するに至った経緯、消費者と事業者との間に存する情報の質及び量並びに交渉力の格差その他諸般の事情を総合考量して判断されるべきである。
      3. ウ更新料が(1)の性質を有していることに鑑みると、更新料支払におよそ経済的合理性がないということはできない。
      4. エ一定の地域において更新料の支払をする例が少なからず存すること公知の事実である。
      5. オ従前の裁判上の和解手続等において、更新料条項を公序良俗無効とした取り扱いがなされていないことは裁判所に顕著な事実である。
      6. カ更新料条項が

        賃貸借契約書に一義かつ具体的に記載され、賃貸借当事者間に更新料支払いの明確な合意が成立している場合には、

        賃借人と賃貸人との間で、更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について、看過しがたいほどの格差が存するとみることもできない。
      7. キよって、賃貸借契約書に一義かつ具体的に記載された更新料条項は、

        更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情が無い限り、

        消費者契約法１０条にいう「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらない。
    3. (3)本件への適用
      本件では、本件条項は本件契約書に一義的且つ明確に記載されており、更新料は、賃料の２か月分とし、更新期間を１年間とするもので、「特段の事情」が存するとは言えず、消費者契約法１０条により無効とすることはできず、また、借地借家法30条にいう同法第3章第1節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものということもできない。
      なお、定額補修分担金の返還請求に関する部分については、上告受理の申立においてその理由を記載した書面を提出しないため上告は却下する。

【5】最高裁判決の評価

  1. 1.更新料条項の消費者契約法10条の適用における有効性
    上記の最高裁判決は、更新料条項は原則として有効である旨の判断を示しました。すなわち、最高裁が上記判決において
    「更新料条項が

    賃貸借契約書に一義かつ具体的に記載され、賃貸借当事者間に更新料支払いの明確な合意が成立している場合には、

    賃借人と賃貸人間との間で、更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について、看過しがたいほどの格差が存するとみることもできない。」
    と判示して、更新料条項が消費者契約法１０条との関係でも有効となる条件を明らかにしています。
  2. 2.「消費者の利益を一方的に害する」場合と「特段の事情」
    そして、上記の最高裁判決においては、更新料条項が消費者契約法10条により無効となる場合として、特段の事情が存在することを要することを示しました。すなわち、最高裁は上記判決において、
    「よって、賃貸借契約書に一義かつ具体的に記載された更新料条項は、

    更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情が無い限り、

    消費者契約法１０条にいう民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものには当たらない。」
    と判示し、更新料条項が,消費者契約法10条との関係で無効と評価される「消費者の利益を一方的に害する」ものと認められるためには、「更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情」が存在することが必要であるとし、その点について主張立証責任は賃借人側が負担することを明らかにしております。
  3. 3.更新料条項の具体的な基準
    そして、上記の最高裁判決においては、何れの事例の更新料条項についても一義且つ明確に記載されているため、更新料条項は消費者契約法10条との関係で原則として有効であること、さらに、消費者の利益を一方的に害するような特段の事情も存在しないことが示されました。
    この結果、賃貸借契約書において更新料条項を記載するに当たり、契約期間を1年とする場合に更新料を2か月分余りとする更新料条項も、消費者契約法10条に該当せず有効となることが明らかになりました。
    これまで賃貸実務においては、更新料条項の有効性については、これまでの下級審判例の結論が分かれていたことにより様々なトラブルが発生していましたが、今回の最高裁判決により更新料条項に関して一定の判断基準が示されましたので、今後の賃貸実務においても更新料条項に関するトラブルは鎮静化するものと予想されます。
2011.08/09

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亀井英樹（かめいひでき）
東京弁護士会所属（弁護士）
昭和60年中央大学法学部卒業。平成４年司法試験合格。
平成７年４月東京弁護士会弁護士登録、ことぶき法律事務所入所。
詳しいプロフィールはこちら ≫

【著 作 等】
「新民事訴訟法」（新日本法規出版）共著
「クレームトラブル対処法」（（公財）日本賃貸住宅管理協会）監修
「管理実務相談事例集」（（公財）日本賃貸住宅管理協会）監修
「賃貸住宅の紛争予防ガイダンス」（（公財）日本賃貸住宅管理協会）監修