不動産・コンサルタント倉橋隆行先生の不動産投資ノウハウ

間違いだらけの賃貸管理

管理会社が不当な売りこみ!

事例

 あるオーナーさんが管理会社から消火器販売の見積書をもらい、そのオーナーさんが当社へ「この見積書をみてほしい」とやってきました。

 さっそく見積書の内容を確かめたところ、消火器の価格が高額だったので、インターネットで消火器価格の相場を確認しました。

 すると、通常の相場価格より3倍も高く設定されていたことが分りました。

 それで、敢えて当社と合い見積りの形にしました。

 その結果、その管理会社は提示した価格を大きく下げてきました。

 こうした管理会社の備品等の売りこみは、管理業務とは直接関係はないが、住宅関連の設備や備品の適正単価を把握しておくということです。

 さもないと、なにも知らないオーナーさんまでが不当な売込みに加担したように思われます。

 優良な管理会社は、不当な管理会社だけではなく、外部からのそうした備品売り込みに対して、きちんとした対応策を提案できるようにしておくことが大切だと実感した事例です。

事例

 当社がお付き合いしているリフォーム業者は数社あります。

 その、どの業者に発注してもほぼ同じような条件で同じような適正価格で施工できるように努めています。

 しかし、以前、リフォームの相談に乗っていたオーナーさんから「自分でリフォーム費用が安い業者をみつけたから」と言われました。

 当社の委託業者ではない業者にリフォーム工事を頼むということでした。

 当社としては、もし当社が委託している業者より安い業者がいるならばその業者も使ってみたいと思い、そのオーナーさんにその見積書を拝見させてもらいました。

 すると、確かに単価は全般的に安くなっていました。

 とくにクロスと床のクッションフロアの単価が非常に安くて、私自身が驚いた記憶があります。

 ところが実際、相対的に見積をみると、当社が委託している業者よりも総額では高くなっていました。

 これはおかしいと思い、詳しく調べてみると、工事等の平方単価は安くしているが、施工面積をごまかしていたのです。

 本来70m2で足りるクロスを100m2にしているわけです。

 このように単価が安いことを強調し施工面積をごまかす不当な業者がいるということです。

 そのごまかしに気がついたのは、そのリフォームすることになる物件に関する発注見積り等の過去の書類を保管していたからです。

 いずれにしても、このような詐欺まがいの業者には注意しなければなりません。

 他に、些細なことですが、長期間空いていた部屋に新たな入居者が入ってきた場合、ガス器具が点かなくなってしまうことが時々あります。

 そうなると、入居者はすぐにガス業者へ連絡してガスの設備機器の交換を求めるものです。

 当社はそんな状況を見込んで、入居者には「必ず先に当社に連絡するように」と前もってお願いしています。

 そうしないと、入居者が勝手に業者に発注して、その費用をオーナーさんに請求することがあります。

 ガス器具の着火部品は大体1500円で、取り付け含めて約6,000円で直るものを、13万円の機器に交換した不当な業者もいました。

 その不当な業者に対しては、即刻、ガス会社へ連絡し、厳重に注意を促すように要請しました。


 以上、様々な賃貸管理会社の現状を述べてきましたが、いかがだったでしょうか。

 これは一定の会社や業者に対して、当社が糾弾するという意図ではありません、誤解のないように申し添えて置きます。

 つまり、オーナーさんが知らないところで、管理会社等が行なっている行為がオーナーさんの不利益に結びついていることを知っていただくために、当社のPM事業部スタッフと一緒になって、読み物としてまとめたものです。

 優良な管理会社かどうかという目で見た場合、当社はまだ100%ではありませんが、少なくとも他の怠慢で怠惰な管理会社とは一線を画して賃貸管理ビジネスをさせていただいていることは、分っていただきたいと思っています。

2007.01/23

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倉橋隆行 (くらはしたかゆき)
1958年9月25日生
96年に(社)全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。98年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産体系研究所創設に伴い、取締役所長に就任。99年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に(株)三春情報センターを退職。そして、資産運用管理会社である(株)CFネッツを創立し、代表取締役に就任。2001年、2002年JREM国際CPM協会副会長就任。2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士サーティファイド・プロパティマネージャー)の称号を日本で初めての公式試験受験による取得者となる。現在、グループ企業4社の代表取締役と取締役、その他公益法人の役職をこなし、超多忙な仕事をこなしている。
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