大家さん、管理会社様の賃貸不動産経営支援サイトREPROS（リプロス）
アパート経営、マンション経営の最大のリスクは何かと考えた時・・・低金利の今、金利上昇などのリスクも確かにありますが、人口が減少に転じるこれからの社会情勢を考えると、やはり、最大のリスクは空室です。
高度成長期で賃貸物件の供給量が少なかった時代には、考えられないリスクだと思います。
しかし、これからは違います。
少子化が加速する昨今、大学が定員割れにより経営が立ち行かなくなり、民事再生法の適用を申請するような時代です。
もし、定員割れをしている大学の生徒を見込んでワンルームマンションを経営していたらどうでしょうか？
また、企業の倒産や資産のリストに伴い、労働者の多い工場が閉鎖されると、この町でのアパート経営やマンション経営はどうなるでしょうか？
いずれも、想像は難しくないと思います。
これらは、特殊のケースのように思われるかもしれませんが、今後は違ってきます。
既に国立大学も少子化に合わせて大学を統合しています。恐怖を煽るつもりはありませんが、間違いなく人口は減っていくのです。
ただ、人口が減ると言ってもアパートやマンションを必要とする人が、この世からいなくなるかと言うと、決してそうではありません。
間違いなく需要もあるのです。
問題は需要がある地域で経営をすることです。
しかも、将来に渡って安定した需要がある地域である必要があります。
もちろん、供給が需要を上回っている地域は経営が難しいですが、うまく、ニーズを捉えて工夫して機敏に対応していれば、その地域で生き残ることもできます。
しかし、需要のない地域ではいくら頑張っても無駄です。
そんなことぐらい、わかっているという方が多いと思いますが、中にはわかっていない方もおられます。
例えば、自分の土地にアパート経営、マンション経営をしている方にそんな方が多くいます。
自分の土地がアパート経営、マンション経営に向いているかどうか、需要があるかといったことより、相続対策のための自分の土地に建設をされているように思います。
その結果、空室を抱えて、ローンの支払いすらできず、相続対策どころではない状況に陥った話を聞いたことがありませんか？
今では珍しくない話です。
もちろん、遊休地の活用がすべて失敗すると言っているのではありません。
ただ、需要のない地域で賃貸経営をするのではなく、需要が低いようであれば、一旦売却して、賃貸経営に向いた土地で賃貸経営をするぐらいの経営判断が必要だということです。
先祖代々の土地を守りたいという気持ちはわかりますが、ローンの支払いもできないような物件を子どもに残しても、それは、子どもにとって迷惑な話です。
さて、最大の経営リスクが空室だと理解して頂いたところで、サブリースをご存知でしょうか？
その最大のリスクを軽減してくれるサービスです。
主にハウスメーカーなどが建築受注を増加させるために考え出されたもので、ハウスメーカーなどの子会社で賃貸管理を行う会社がオーナーから部屋をまとめて借上げて賃料を支払うサービスです。
借上げされている期間は、空室の有無に関わらず契約で保証された家賃が支払われます。
最近では、35年間、サブリース契約で賃料を保証するところもあります。
そこで、皆様に問題です。このサブリース契約で35年保証されれば、賃貸経営は安泰でしょうか？
答えは、No（ノー）です。
なぜなら、このサブリース契約は、家賃の見直しを定期的に行うからです。
簡単に言えば、35年間家賃は保証されるものの、家賃の総額を保証されたのではないので、更新毎に賃料が下がり続ける可能性があるのです。
したがって、サブリース契約により賃貸経営が安定すると思うのは幻想だと言えます。
あくまで、サブリース契約がなくとも、安定して賃貸経営のできる地域で経営する必要があり、その市場の特性や需要などは、自分で見極める必要があります。
もちろん、市場の調査や需要予測など、すべて自分で行う必要はなく、信頼できるパートナーに調査を任せることもできます。
しかし、最終的には、その調査結果を理解し、自分で判断する必要があります。
次回はサブリース契約を詳しく説明し、その活用方法を解説いたします。
松尾充泰 （まつおみつひろ）
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