大家さん、管理会社様の賃貸不動産経営支援サイトREPROS（リプロス）
レバレッジ効果とは、英語のleverageからくる言葉で、「てこの作用」などを意味する言葉からきています。
少ない自己資本で大きな投資を行い、全額自己資金で投資するより、収益率が高い場合にレバレッジが効いていると言ったりします。
この場合はプラスの方にレバレッジが効いているわけですが、その反対で全額自己資本で投資する場合の方が収益率が高い場合は、マイナスのレバレッジということになります。
具体的に例をあげて説明しましょう。
物件価格 1億円
手取り収益 500万円----1
つまり、この物件は利回りとしては5％の物件という事になります。
ところで、もし、あなたが7％の投資利回りを求めていたら、この物件を買うことはないのでしょうか？
例えば、自己資本を２割投下すれば、35年返済で2.8％の金利で8千万円借入できるとします。
さて、この場合のあなたの投資利回りはいくらでしょうか？
自己資本 ２千万円
借入 ８千万円
返済期間 ３５年
金利 ２．８％
年間負債支払額
約３５９万円----2
年間手取り500万円（1）－
年間負債支払額359万円（2）＝１４１万円
ローンを付ける事で、手取りはもちろん減りますが、もともとの投資額も１億から２千万円なので小さくなっています。この時の投資利回りは以下の通りです。
１４１万円（ローン支払後年間手取り） ÷ ２千万円（自己資本） ＝ ０．０７
投資利回り ＝ ７％
如何でしょうか？
ローンを組むことで５％の投資利回りの物件が７％にもなるのです。
これなら、投資の条件に合致したりしませんか？
これが、レバレッジ効果です。
大抵の人は、知らず知らずの内にこの効果の恩恵を受けているのです。
不動産投資の醍醐味とも言えるのかもしれません。
ただし、リスクもあります。
それは、金利の上昇です。
もし、金利が５％になったらどうなるでしょうか？
投資額
２千万円
借入 ８千万円
返済期間 ３５年
年間負債支払額 約４８５万円----3
年間手取り500万円（1）－年間負債支払額485万円（3）＝１５万円
１５万円（ローン後の年間手取り） ÷ ２千万円（自己資本） ＝ ０．００７５
投資利回り ＝ ０．７５％
如何でしょうか？
金利が低いからこそレバレッジの効果が期待できますが、金利が上昇するとレバレッジの効果はマイナスに働きます。
これが、レバレッジのリスクです。
このような投資計算をした上で、投資判断をしないといけません。
次回もこのような投資判断に使える内容をお届けします。どうぞお楽しみに。
松尾充泰 （まつおみつひろ）
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