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リプロス代表・松尾充泰の賃貸経営ノウハウ

レバレッジ効果

 レバレッジ効果とは、英語のleverageからくる言葉で、「てこの作用」などを意味する言葉からきています。

 少ない自己資本で大きな投資を行い、全額自己資金で投資するより、収益率が高い場合にレバレッジが効いていると言ったりします。

 この場合はプラスの方にレバレッジが効いているわけですが、その反対で全額自己資本で投資する場合の方が収益率が高い場合は、マイナスのレバレッジということになります。

 具体的に例をあげて説明しましょう。

物件価格 1億円
手取り収益 500万円----1

 つまり、この物件は利回りとしては5%の物件という事になります。
 ところで、もし、あなたが7%の投資利回りを求めていたら、この物件を買うことはないのでしょうか?

 例えば、自己資本を2割投下すれば、35年返済で2.8%の金利で8千万円借入できるとします。

 さて、この場合のあなたの投資利回りはいくらでしょうか?

自己資本 2千万円
借入 8千万円
返済期間 35年
金利 2.8%
年間負債支払額 約359万円----2

年間手取り500万円(1)- 年間負債支払額359万円(2)=141万円

 ローンを付ける事で、手取りはもちろん減りますが、もともとの投資額も1億から2千万円なので小さくなっています。この時の投資利回りは以下の通りです。

141万円(ローン支払後年間手取り) ÷ 2千万円(自己資本) = 0.07 
投資利回り = 7%

 如何でしょうか?
 ローンを組むことで5%の投資利回りの物件が7%にもなるのです。
 これなら、投資の条件に合致したりしませんか?
 これが、レバレッジ効果です。

 大抵の人は、知らず知らずの内にこの効果の恩恵を受けているのです。
 不動産投資の醍醐味とも言えるのかもしれません。

 ただし、リスクもあります。
 それは、金利の上昇です。

 もし、金利が5%になったらどうなるでしょうか?

投資額 2千万円
借入 8千万円
返済期間 35年
年間負債支払額 約485万円----3

年間手取り500万円(1)-年間負債支払額485万円(3)=15万円


15万円(ローン後の年間手取り) ÷ 2千万円(自己資本) = 0.0075
投資利回り = 0.75%

 如何でしょうか?
 金利が低いからこそレバレッジの効果が期待できますが、金利が上昇するとレバレッジの効果はマイナスに働きます。

 これが、レバレッジのリスクです。
 このような投資計算をした上で、投資判断をしないといけません。

 

 次回もこのような投資判断に使える内容をお届けします。どうぞお楽しみに。

2006.12/26

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松尾充泰 (まつおみつひろ)
(賃貸不動産経営コンサルタント)
昭和43年大阪生まれ。
96年に賃貸不動産業界での職務経験を生かし、賃貸不動産業界向けソフトウェア開発会社、アクセス株式会社を設立。その後、賃貸不動産会社に対する業務コンサルティング、大家さん・賃貸不動産業界のビジネス支援サイトを運営する、株式会社リプロスを2003年に設立。