弁護士・亀井英樹先生の法律ノウハウ
平成２１年１０月２９日大阪高裁更新料返還等請求事件の判決について
１ 更新料判決の新たな展開
平成２１年８月２７日に大阪高裁において、更新料支払特約について消費者契約法に基づき無効とする判決が出されましたが、更新料支払特約については、更に、同じ大阪高裁において、平成２１年１０月２９日、今度は更新料支払い特約を消費者契約法に反せず有効であるという判決が下されました。
このように、更新料支払特約については、同じ裁判所でも全く異なる結果の判断が出ております。
このことから、今後は、更新料支払特約は、消費者契約法との関係で単純に有効か無効かという議論から、どのような条件や特約であれば有効となるのかまたは無効となるのかという、具体的な有効・無効の判断基準に関する議論に移行していくものと予想されます。
その意味で、１０月２９日の判決の判旨については、８月２７日判決としっかりと比べていただき、有効と無効と判断が分かれた原因について分析する必要があると思いますので、１０月２９日の判決について以下のとおり紹介いたします。
２ 判決の内容
(1) 事案
借主は平成１２年８月、賃料５万２千円、更新料２か月、契約期間２年等の条件で滋賀県の物件に入居。２年ごとに２か月分の更新料を２回、３回目の更新時は１か月分を支払った。退去後、借主は「更新料支払いの約定が消費者契約法１０条または民法９０条に反して無効である」と主張して、５か月分の更新料２６万円の返還等を求めた。
(2) 判旨
- 更新料支払特約は、更新時に金銭的給付を義務づける契約であるから賃借人の義務を加重する契約であり、消費者契約法１０条前段に該当する。
- 更新料は更新によって頭書の賃貸借契約期間よりも長期の賃借権になったことに基づく。賃借権設定の対価の追加分乃至補充分である。
- 更新料が契約時の礼金と比較して適正な金額に止まっている限り、消費者契約法１０条後段の信義則に反する程度までに一方的に不利益になるものではない。
- 賃貸借期間を２年間、更新料を２か月分とすることは、礼金(２０万円）よりも金額的に抑えられており適正な金額に止まっており、信義則に反する程度までに一方的に不利益には該当しない。
- 賃借人は、本件賃貸借契約の締結時において、更新時に更新料の支払いが義務づけられていたことを認識していたことから、更新料の趣旨も理解していたはずである。
- 更新料は賃借権設定の対価の追加分乃至補充分であるから、中途解約の場合に返還されなくても一方的に不利益とはいえない。
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賃借人は複数の物件の紹介を受け、様々な情報を総合検討して本物件を賃借することを決定している上、本件の更新料支払い特約については、重要事項説明も受けているため、賃借人には錯誤は認められず、また、暴利行為に該当する余地もない。
(3) 本判決についての評価
- 更新料支払い特約の基準の明確化
本判決は、平成２１年８月２７日の大阪高裁判決と結論としては全く別の判決が下されたものです。このため、本判決と８月２７日とを総合することにより、更新料支払い特約における消費者契約法上適法な契約条件がより明確になったと言えるのではないかと思います。
- 更新料の性質についての判断
本判決では、更新料の性質について、賃借権設定の対価の補充分ないし追加分の意味であると定義しました。そして、この法的性質から、中途解約における賃貸人の精算義務を否定しました。
このように更新料支払特約の法的性格から中途解約における更新料の精算義務を否定するという意味では、これまでなかった判断であり、着目すべきで点であると思います。
- 賃借人の認識についての言及
また、本判決では、更新料支払い特約について賃借人が認識していたことを重要事項説明を行ったことを根拠としており、賃借人の特約についての認識の有無に関する主張及び立証の方法としても参考になる判例であると思います。
- 更新料の適正金額の判断基準
更新料の金額が適正な金額に止まっているかどうかについて、本判決は、契約時に賃借権設定の対価として授受される礼金を基準として判断しており、その判断手法及び判断基準についても、今後の更新料支払特約における適正金額の判断において参考になると思います。
- まとめ
本判決は、更新料支払い特約についての消費者契約法との関係で有効となる場合の判断基準を示したものと考えられますので、今後更新料支払い特約を設ける場合の重要な判断基準として用いることができるのはないかと思います。
2009.12/01
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亀井英樹（かめいひでき）
東京弁護士会所属（弁護士）
昭和60年中央大学法学部卒業。平成４年司法試験合格。
平成７年４月東京弁護士会弁護士登録、ことぶき法律事務所入所。
詳しいプロフィールはこちら ≫
【著 作 等】
「新民事訴訟法」（新日本法規出版）共著
「クレームトラブル対処法」（（公財）日本賃貸住宅管理協会）監修
「管理実務相談事例集」（（公財）日本賃貸住宅管理協会）監修
「賃貸住宅の紛争予防ガイダンス」（（公財）日本賃貸住宅管理協会）監修
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