大家さん、管理会社様の賃貸不動産経営支援サイトREPROS（リプロス）
１．問題点
競売物件を不当占有する者を排除するため、「短期賃貸借（短期賃借権）保護制度」が廃止されました。
これにより、廃止された平成16年4月1日以降、抵当 権設定後の賃借権は、従来の短期賃貸借であれ、長期賃貸借であれ関係なく、競売で競落した買受人に対抗する事ができなくなりました。
また、敷金の取り扱い についても、不当な占有であるかどうかは関係なく、普通に賃貸借契約した場合でも買受人には承継されません。
一般市民が正当な賃貸契約を締結して住んでいる物件が競売により競落され、買受人から明け渡しの要求をされると、買受時より6ヶ月以内の明け渡し猶予期間中に賃料相当額を支払いながら、明け渡さなくてはなりません。
そして、もし継続して入居したいなら新たに賃貸契約を締結し、敷金や保証金を差し入れる必要あります。また、競売開始後に占有した者は、猶予さえ認められません。
また、サブリース会社（一括借上げをしている会社）においても、買受人には、サブリース権を対抗できません。
よって、そこに住む入居者は先述の扱いとなり、買受時より6ヶ月以内に明け渡ししなくてはなりません。
※改正法施行時点（平成16年4月1日）に存在していた短期賃貸借契約については、施行後に更新されても旧法の定めによる短期賃貸借契約として対抗力は存続します。
２．リスク
現実、管理会社も知らないうちに管理している物件を競売されている事はよくある事です。これに気付かず、賃貸契約を締結してしまう事も、よくある事です。このような場合、重要事項説明書をした仲介会社及び管理会社は、損害賠償責任を問われる事は必至です。
３．回避策
このような事態を避けるためにも、契約締結時には、登記簿謄本の確認はもちろん、同時に重要事項説明の時には、抵当権設定の事実と将来発生するかもしれないその効果の説明も必要です。
また、賃貸借契約書に抵当権に関する条項を追加し、以下の3点を明記する事でリスクを少しでも回避する事をお勧めします。
ただし、消費者契約法などにより、責任を免除されないかもしれない事を承知した上でお読みください。
１）競落による効果の説明とその確認
２）競落により発生した借主の損害賠償の責任を負わない事とその確認
３）競売が開始された時は、貸主は直ちに敷金返還の義務が発生し、賃料支払義務と敷金返還の請求権とを対等額で相殺しても双方意義申し立てはしない事の確認
３）は、借主の敷金分を家賃と相殺して確保する事で借主の損害を最小限に食い止める為の回避策です。この条項は、サブリース会社のサブリース契約についても借地借家法が適用される為、有効であると考えられています。
また、2004年4月1日より抵当権者の同意により、先に登録されている抵当権より優先される賃貸借権の登記ができるようになり、これにより買受人に対抗することも可能となりました。
ただし、実務的にこのような登記がなされるかは、はじまったばかりで不明点が多く、今後の業界の動向を観察したいと思います。
松尾充泰 （まつおみつひろ）
【煙式】パナソニック 薄型火災警報器 けむり当番 SHK48455