大家さん、管理会社様の賃貸不動産経営支援サイトREPROS（リプロス）
前回の続きですが、目的が明確になったところで、目標をもって企画を立案し、それに基づき計画を立てます。
しかし、結論を申し上げると自分で企画、計画を立てることは難しくまず無理だと思います。
時間をかけて勉強すれば別ですが。ではどうするのか？
皆さんが立てた目的と目標を達成することのできる企画と計画の立案をパートナーに依頼するのです。
そして、皆さんはその企画と計画がご自身の目的と目標を達成することができるかなどを精査します。
ここでもっとも重要なポイントは、信頼できるパートナーを見つけることです。
信頼できるパートナーの見分け方は、今回、ここでは書きませんが興味のある方は、私までメールでご連絡を下さい。
ここに書いてしまうと本当の信頼できるパートナーの見分け方に使えなくなる可能性もあるからです。
一般の家主さんに限りこっそりとお教えします。
では、自分で企画や計画をせずに皆さんは何をするのか？
賃貸不動産の経営者として重要な仕事があります。
それは、最終的な経営判断を行うことです。
パートナーが立てた企画や計画が目的と目標を達成できるのに、妥当な提案であるかを判断しなくてはなりません。判断まで他人任せにしてはなりません。
昔なら他人任せの賃貸経営でも成功した大家さんは沢山いますが、これからは違います。
信頼できるパートナーであっても、きちんと説明を受けて企画や計画が市場調査に基づいた妥当なものかをご自身で判断しなくてはなりません。
では、企画と計画をどのように判断すれば良いかご案内します。
簡単に言えば、ご自身の土地活用の目的と目標をクリアにすることができるかが最大のポイントです。
そして、その企画と計画はマーケティング調査の結果に基づき組み立てられているかを判断します。
そして、その企画と計画が実行可能であるか。どのようなリスクがどの程度あるかを把握し判断します。
企画と計画は立派でも、実際にありえないような計画も中にはあります。
例えば、賃貸不動産経営においては、物件の魅力は最低でも維持する必要があり、もっといえば、魅力を増すことも考えなくてはなりません。
しかし、その為には費用が必要です。この費用を低く見積もっているせいで、実際には物件の魅力を維持することができない計画もあります。
また、リスクが見えないようにしている計画もあります。
例えば、サブリース契約です。
一括借り上げと呼ばれたりもしますが、建築会社や管理会社が空室のリスクを無くすために行う手法です。
30年間、入居者がいなくても当社が責任もって借り上げをしますと言われれば、素人の大家さんは、リスクがないと勘違いしたりします。
しかし、これには、隠れたリスクがあります。
それは、管理会社など一括して借上げている側は賃借人となるので、付近の賃料相場が悪くなると当然、賃料の減額を求めます。
その結果、計画していたような収支にはならなくなるのです。
こうしたリスクをきちんと説明してくれるパートナーを見つけることが皆さんのアパート、マンション経営などの成功の秘訣になります。
ところで、私はサブリース契約を否定している訳ではありません。
サブリース契約は忙しい大家さんに代わって管理会社が賃貸経営に関わる面倒なことを引き受けてくれます。
これはこれで、リスクを理解した上で活用すればとても便利な契約だと言えます。
次回は運営について書かせて頂きます。
【参考】
アパート経営・マンション経営のすすめ第1回 ～5回を合わせてご覧下さい。
アパート経営・マンション経営のすすめ第5回
儲からん土地活用はやったらアカン
アパート経営・マンション経営のすすめ第4回 危ないサブリース会社の見抜き方
アパート経営・マンション経営のすすめ≪大家さん≫第3回 サブリース会社を賢く活用
アパート経営・マンション経営のすすめ≪大家さん≫第2回
アパート経営、マンション経営の最大のリスク
アパート経営・マンション経営のすすめ第1回
アパート経営・マンション経営の勘違い
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