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戸建住宅なら土地価格と建物価格の合計から販売価格が設定され、相続税評価額との間に大きな差は生じません。しかし、マンションの価格は、土地価格にリンクさせずに設定されるため、これらの間に大差が生じるときがあります。今回はここに注目して、マンション物件をみてみましょう。
販売価格と評価額の関係
マンションの販売価格は、土地価格と建物価格で決まるのではなく、近隣の専有面積あたりの単価を相場として価格設定されます。そして、通常、同じマンション内の同じ面積の部屋でも、下層階より上層階の方が、北向きより南向きの方が販売価格は高くなります。
ところが、相続税評価額や固定資産税評価額は、敷地に面する道路の路線価より算出し、全体の敷地面積から各専有面積により按分されるため、同じ面積の部屋であればどの部屋も評価額は同じです。
大規模タワーマンションの場合
実際の販売価格と評価額との差は、容積率割増を受けて、１戸あたりの土地持分が少なくなる大規模タワーマンションに顕著に表われます。
次の事例を見てみましょう。
２５階建てマンションの１０階、
南向きの部屋を６千万円で購入
相続税評価額は２千４百万円
贈与税の配偶者控除の適用
婚姻期間２０年以上の配偶者には、自宅購入のための資金２千万円の現金贈与、あるいは評価額２千万円の自宅の贈与には贈与税はかからないという特例です。
【現金贈与】
購入時に妻に２千万円を贈与して購入すれば、夫持分２／３、妻持分１／３。
【評価額の贈与】
夫が購入後に評価額２千万円分の自宅を贈与すれば、夫持分１／６、妻持分５／６。
ただし、購入直後の贈与は資金贈与と紛らわしいので、しばらく時間を置いてから贈与します。
贈与後にこのマンションを売ったとき
このマンションをさらに数年後同じ６千万円で売った場合
【現金贈与】
妻持分１／３のため２千万円が妻に。
【評価額の贈与】
妻持分５／６のため５千万円が妻に。
譲渡益が０なので課税もありません。
６千万円でなく１億円で売れた場合は、譲渡益は夫婦合わせて４千万円となりますが、居住用財産のため共有者それぞれが３千万円特別控除を受けて課税は０です。評価額の贈与の場合は、売却代金のうち妻持分５／６の８千３百万円余りの贈与となります。
息子にこのマンションを贈与する
夫単独で購入後、息子に贈与する場合。６千万円のマンションが２千４百万円の評価での贈与となり、相続時精算課税を選択すれば贈与税は０円で済みます。
さらに息子がこれを８千万円で売った場合、受贈物件の譲渡での取得原価は贈与者から引継がれるため、６千万円と８千万円の差額、２千万円の譲渡益となりますが、息子がここに居住していたなら３千万円特別控除の特例で譲渡税は０。
売却代金全額を贈与したことになります。
特例適用のための注意
売却時に３千万円特別控除の適用を受けるには、自ら居住していることが大前提ですが、土地だけの場合は適用されません。
また、贈与の際の不動産取得税は家屋がないと居住用軽減措置が使えないため税額の軽減を受けられません。そのため、贈与する際に、わずかでも家屋持分をつけるのが秘訣です。
相続税対策効果を上げるためには
最初に、マンションの販売価格は、、近隣の専有面積あたりの単価を相場として価格設定される、としましたが、マンション購入による相続税対策の効果を上げるためには、相場の高い物件、即ち、同じマンション内でも今後高く売れそうな人気の高い部屋、さらには近隣のマンションでも表通りより一歩入ったマンション（路線価は低いが静かな環境で販売価格は高い）が効果が上がりそうです。
友弘正人 （ともひろまさと）
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